ІІІ квартал 2009 року на ринку нерухомості столиці пройшов під знаком спокою і очікування. Такий стан речей був спричинений як кризовими процесами, так і сезонним спадом ділової активності. Ми передбачаємо такий його розвиток і до кінця року. Проте це не набере ознак «зимової сплячки», а, скоріше всього, - «нервового очікування» закінчення виборчих перегонів за крісло Президента України. Ця подія, яка на перший погляд  здається суто політичною, напряму впливає на такі економічні категорії як інфляція, курс валют, безробіття та макроекономічний розвиток економіки в цілому. Нагадаємо, ці категорії є факторами впливу на ціни ринку нерухомості.

Загалом, в кожному сегменті вторинного ринку вторинної нерухомості продовжувалася плавна тенденція до зниження цін. Вельми рідко зустрічався сегмент, в якому ціни в порівнянні з попереднім кварталом зросли більше ніж на 1%. Найбільше втратили в ціні двох та трикімнатні квартири в серединній та периферійній зонах міста, найменше – житло в центральних і при центральних районах та однокімнатне житло в усіх районах Києва.

Діагарма 1. Динаміка індексів вартості 1 кв. м. житла в м. Києві
 
За даними аналітичного огляду УНІА

За ІІІ квартал 2009 року фактична середня ціна продажу одного квадратного метра в опосередкованих квартирах знизилась на 1%, з 1765 дол. за кв. м. до 1748 дол. за кв. м. Розмір торгу сягав 15-20%.
Що стосується первинного ринку житла, то за ІIІ квартал 2009 року середня вартість квадратного метра житла не змінилась і залишилась на рівні 1194 дол. за кв. м. Не дивлячись на деяке пожвавлення ринку, його учасники вважають, що в найближчому майбутньому галузь не вийде з кризи. Державна допомога забудовникам дуже мала. За результатами проведеного в липні конкурсу в Києві на держпідтримку можуть розраховувати всього 11 об'єктів. Тому врятувати галузь зможуть лише зарубіжні інвестиції, які з'являться після виходу з кризи європейських країн і Росії.
 
Діаграма 2. Динаміка середньої ціни житлової нерухомості міста Києва (на перше число місяця), $/кв.м.

 
За даними аналітичного огляду УНІА

Ринок нерухомості Києва є найбільш динамічним і інформативним і дає розуміння тих тенденції, що існують на ринку нерухомості України.

У ІІІ кварталі 2009 року іпотечний ринок дещо пожвавився, але не на стільки як хотілося б.
Станом на 1 жовтня 2009 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 103,6 млрд. грн.
Ми бачимо, що у ІІІ кварталі 2009 року загальний іпотечний портфель банків збільшився на 3,3% у відносному значенні або на 3 319 млн. грн. в абсолютному.
Таким ростом у ІІІ кварталі іпотечний ринок повинен завдячувати курсу іноземних валют відносно гривні, який в середньому виріс на 7,6%. Якщо ж не брати до уваги девальвацію гривні, то за ІІІ квартал 2009 року загальний іпотечний портфель банків скоротився на 4,5%, а за 9 місяців 2009 року — на 11,3%.

Загалом за даними банків за 9 місяців 2009 року загальний іпотечний портфель банків скоротився на 3,48% у відносному значенні, або на 3 859 млн. грн. в абсолютному.

Діаграма 3. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами у 2007-2009 роках, млн. грн.

 
За даними аналітичного огляду УНІА

Якщо дивитись на загальний іпотечний портфель банків у розрізі кількісної структури, то ми бачимо, що ситуація більш логічна в існуючих умовах. За ІІІ квартал 2009 року позичальники банків закрили ще 3% від загальної кількість виданих банками іпотечних кредитів, що в абсолютних цифрах становить — 13 838 кредитів.

Діаграма 4. Кількість іпотечних кредитів у 2007-2009 роках

 
За даними аналітичного огляду УНІА

Щодо загального кредитного портфелю, за ІІІ квартал 2009 року він зріс на 1,4%, в той час як портфель кредитування фізичних осіб скоротився на 0,9%. Нагадаємо, що у минулому кварталі ці показники показували падіння на 0,3% та на 4,5% відповідно.

Підвищення курсу іноземних валют відносно гривні принесло нам у ІІІ кварталі і збільшення рівня валютизації.
Якщо у ІІ кварталі 2009 року рівень валютизації зменшився на 1%, то станом на 1 жовтня 2009 року цей показник зріс на 2%.
Станом на 1 жовтня 2009 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:
• кредити на купівлю житла – 275 тис. грн.;
• кредити на споживчі цілі – 164,8 тис. грн.; 
• кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 585,5 тис. грн.; 
• рефінансування – 323,4 тис. грн.; 
• кредити на купівлю земельної ділянки – 596,5 тис. грн.;
• кредити на комерційні цілі під заставу житла – 628,2 тис. грн..

Склад основних банків-іпотечних кредиторів залишився незмінним.

Укрсиббанк - 18,66%

Укрсоцбанк - 12,46%

ОТП банк - 12,17%

Райффайзен Банк Аваль - 8,96%

Надра банк - 7,32%

Частка ТОР-5 у IІІ кварталі 2009 року складає 59,56%, тоді як у IІІ кварталі 2008 року цей показник сягав 57,82%.
По Позиції ТОР-10 банків майже не змінилися, на даний момент вони контролюють 78,34% іпотечного ринку (79,55% - у ІІ кварталі 2009 року, 80,05% - у І кварталі 2009 року).

Як і в минулому кварталі, лідером по темпам скорочення заборгованості став Райффайзен Банк Аваль — за ІІІ квартал 2009 року клієнти банку погасили 1,9% від загального обсягу заборгованості у відносному значенні, або 179 млн. грн. в абсолютному.

На ТОР-5 регіонів припадає 59,9% обсягів іпотечних кредитів, у ТОР-10 областях сконцентровано 76% загального іпотечного портфеля банків. Аналогічні показники станом на ІІ квартал 2009 року становили 59,71% і 75% відповідно, тобто ми бачимо, що у ІІІ кварталі 2009 року відбулися незначні зміни концентрації іпотечного кредитування у ТОP-10 областях.

Розподіл іпотечного портфеля по кількісним параметрам характеризується більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 40,1% від загальної кількості іпотек, ТОР-10 – 61,1% відповідно.
 
Умови реструктуризації житлових іпотечних кредитів у ІIІ кварталі 2009 року не змінились. Основними схемами є:
Зміна валюти кредиту§
Зміна схеми§ погашення
Пролонгація кредитного договору§
Відстрочення сплати тіла§ кредиту

За даними банків, станом на 1 жовтня 2009 року, реструктуризовано близько 14% від загальної кількості іпотечних кредитів

Загалом процес реструктуризації продовжується і приносить свої плоди. Але залишається ще досить велика кількість позичальників, які очікують своєї черги або тільки Що стосується загальних умов кредитування, то вони дещо змінилися:
• Облікова ставка НБУ знизилась до рівня 10,25%;
• Термін кредитування залишився незмінним: мінімальний — 20 років, максимальний — 30 років;
• Дещо змінилися медіанні ставки за іпотечними кредитами у гривнях та доларах — станом на 1 жовтня 2009 року медіанні ставки в гривні складали 25,5%, а в доларах та євро залишилися незмінним — 16% та 15,7% відповідно.

Діаграма 5. Історія зміни медіанних процентних ставок в гривні, доларах та євро, %

 
За даними аналітичного огляду УНІА

Зважаючи на поточні теденції та економічну і політичну ситуації в країні, Українська національна іпотечна асоціація залишає прогнозний показник скорочення іпотечного ринку у 2009 році на рівні 10-15%

У зв’язку з тим, що почастішали випадки розповсюдження Аналітичного звіту УНІА без дозволу Асоціації та всупереч її застереження, з 1 липня 2009 року Аналітичний звіт «Житлове іпотечне кредитування в Україні» буде випускатися на паперових носіях у кількості по 2 екземпляри на кожного члена Асоціації. Банки, які не є членами Асоціації, але надають інформацію щодо іпотечних кредитів, будуть отримувати скорочену версію Аналітичного звіту УНІА в межах наданої інформації.
Усі відповіді на запитання та додаткову інформацію стосовно ринку житлового іпотечного кредитування України у межах досягнутих домовленостей Ви можете отримати, звернувшись до офісу Української національної іпотечної асоціації письмово, за телефоном або електронною поштою.